Allarme mutui: italiani prudenti vs americani rischiosi

Tra tassi variabili e fissi

Il settore dei finanziamenti immobiliari sta vivendo un periodo di cambiamenti, con tendenze interessanti che si manifestano sia in Italia che negli Stati Uniti. Nella penisola, malgrado un Euribor in flessione, la cautela degli italiani e le strategie delle banche mantengono elevata la porzione di mutui con interesse fisso. Oltreoceano, invece, l’aumento dei tassi ha spinto numerosi acquirenti verso i mutui ad interesse variabile (ARM), alla ricerca di rate più gestibili. Questa differenza netta offre motivi di riflessione sulle differenti valutazioni del pericolo e sulle tattiche di gestione del debito.

In Italia, stando ai dati aggiornati al 15 settembre di mutuiOnline.it, i mutui ad interesse fisso costituiscono ancora la parte più grande delle erogazioni (93,8%), nonostante la diminuzione dell’Euribor. La differenza tra Euribor ed Eurirs, che si aggira intorno agli 80 centesimi, teoricamente dovrebbe favorire la scelta del variabile, tuttavia la prudenza degli italiani e le politiche delle banche, che tendono ad offrire spread più contenuti sugli interessi fissi, rallentano questo andamento. In concreto, le erogazioni a tasso variabile rimangono inferiori all’1%, esponendo chi le domanda ad un elevato rischio di diniego.

Un’indagine comparativa delle condizioni di mutuo rivela che, per un finanziamento non agevolato di 140.000 euro, a 20 anni l’interesse fisso medio si posiziona al 3,13% nominale (3,39% effettivo), mentre il variabile è al 2,64% nominale (2,87% effettivo), con un risparmio di 34 euro sulla rata mensile. Per i finanziamenti a 30 anni, il risparmio sale a 40 euro. Questi dati evidenziano come le banche applichino uno “sconto” reale di circa 30 centesimi sui tassi fissi.

Contemporaneamente, si nota un incremento del capitale richiesto, con una media superiore ai 143.000 euro, e un valore medio dell’immobile da ipotecare che oltrepassa i 227.000 euro. I mutui per la prima casa costituiscono il 57,9% delle richieste e il 65,2% delle erogazioni, mentre le surroghe, più comuni online, incidono per il 34,5% delle richieste e il 26,5% delle erogazioni. La durata media dei finanziamenti si attesta intorno ai 25 anni, con una prevalenza di mutui tra 25 e 30 anni (46,9%).

Un dato significativo riguarda l’età dei mutuatari: le domande dei giovani fino a 36 anni costituiscono il 38,1% del totale, però la quota sale al 44,1% nelle erogazioni, grazie alla garanzia giovani erogata tramite il Fondo pubblico Consap, che attenua il rischio per le banche. L’87% delle erogazioni è destinato a chi ha un lavoro dipendente sicuro.

Alessio Santarelli, ad di mutuiOnline.it, sottolinea come il contesto attuale sia incoraggiante, con tassi variabili medi in calo e tassi fissi stabili e competitivi. I mutui green, inoltre, offrono ulteriori vantaggi economici. Santarelli evidenzia la crescita della domanda di mutui per la prima casa e l’aumento degli importi medi richiesti, suggerendo che sia un buon momento per contrarre un mutuo, avvalendosi di operatori specializzati per scelte consapevoli.

La situazione negli Stati Uniti: ritorno ai mutui rischiosi

Negli Stati Uniti, il mercato immobiliare inaccessibile sta spingendo un numero crescente di acquirenti a optare per i mutui a tasso variabile (ARM), nonostante i rischi connessi. Questi prestiti offrono tassi iniziali più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso, ma dopo un periodo variabile tra tre e dieci anni, il tasso viene ricalcolato, esponendo i mutuatari al rischio di un aumento delle rate mensili.

Nonostante questo rischio, molti acquirenti scommettono su un futuro calo dei tassi ipotecari, sperando di poter rifinanziare prima della scadenza del periodo a tasso fisso. Stando a Optimal Blue, il tasso fisso trentennale si attestava al 6,15% alla fine di ottobre, mentre per i mutui a tasso variabile di cinque e sette anni era del 5,46%.

Circa il 10% delle richieste di mutui per l’acquisto di abitazioni nella settimana terminata il 3 ottobre era rappresentato da ARM, la percentuale più alta dal 2023. *Al principio degli anni con i tassi ai livelli più bassi mai registrati, una frazione inferiore al 3% delle richieste riguardava finanziamenti ad interesse variabile. Oggi, con i prezzi delle case aumentati di oltre il 50% rispetto al 2019, gli acquirenti cercano disperatamente di contenere le rate mensili, anche a causa dell’aumento dei costi di assicurazione e delle tasse immobiliari.

Scott Bridges, dirigente di Pennymac, spiega che molti mutuatari cercano tassi intorno al 5% per rendere le rate più sostenibili, e il mutuo a tasso variabile è spesso l’unico modo per ottenerli. A titolo di esempio, Kyle e Audrey Everett, hanno provveduto all’acquisto di una casa a schiera a Washington D. C. con un ARM a sette anni al 5,25%, risparmiando diverse centinaia di dollari al mese rispetto a un mutuo fisso al 5,875%.

I tassi ipotecari seguono solitamente l’andamento dei rendimenti dei titoli di stato; tuttavia, gli ARM sono più correlati ai tassi a breve termine, mentre i mutui fissi sono allineati ai titoli del Tesoro decennali. Durante il 2023 e per la gran parte del 2024, i rendimenti a lungo termine sono stati inferiori a quelli a breve termine, il che ha reso i finanziamenti ad interesse variabile meno convenienti.* Quest’anno, tuttavia, gli ARM tornano a offrire tassi iniziali più convenienti.

Jeff DerGurahian, chief investment officer di LoanDepot, osserva che tra i mutuatari c’è maggiore fiducia in un futuro calo dei tassi. La Federal Reserve ha ridotto i tassi di interesse a breve termine, ma le sue decisioni sono complicate dal blocco del governo e dalla mancanza di nuovi dati economici.

Il raffronto con la crisi del 2008 è ineludibile, ma gli ARM attuali sono ritenuti meno pericolosi, grazie a criteri di credito più rigorosi e a limiti che impediscono incrementi eccessivi dei tassi. Inoltre, un numero considerevole di acquirenti prevede di rifinanziare o vendere entro un periodo di cinque o dieci anni, il che riduce la loro preoccupazione per un eventuale aumento del tasso alla scadenza del periodo iniziale.

I costruttori edili stanno contribuendo alla diffusione degli ARM: un’indagine di John Burns Research & Consulting rileva che, in media, il 14% dei loro acquirenti ha optato per mutui a tasso variabile. Rick Palacios Jr., direttore della ricerca di Jbrec, spiega che le persone vogliono tornare sul mercato immobiliare e aspettano che si creino le condizioni giuste dal punto di vista finanziario.

Analisi comparativa e implicazioni per il futuro

Il confronto tra la situazione italiana e quella statunitense evidenzia come le scelte in materia di mutui siano influenzate da diversi fattori, tra cui la percezione del rischio, le politiche delle banche e le aspettative sull’andamento dei tassi di interesse. In Italia, la prudenza e la stabilità del mercato del lavoro favoriscono la preferenza per i tassi fissi, mentre negli Stati Uniti, la necessità di contenere le rate mensili spinge verso i tassi variabili, nonostante i rischi connessi.

La garanzia Consap in Italia si dimostra uno strumento efficace per favorire l’accesso al credito per i giovani, riducendo il rischio per le banche e stimolando l’erogazione di mutui. Negli Stati Uniti, i costruttori edili giocano un ruolo importante nella diffusione degli ARM, offrendo soluzioni finanziarie per incentivare l’acquisto di nuove abitazioni.

Il futuro del mercato dei mutui dipenderà dall’evoluzione dei tassi di interesse, dalle politiche monetarie delle banche centrali e dalla capacità dei mutuatari di gestire il proprio debito. In un contesto di incertezza economica, è fondamentale valutare attentamente i rischi e i benefici delle diverse opzioni di finanziamento, scegliendo la soluzione più adatta alle proprie esigenze e capacità finanziarie.

È cruciale monitorare attentamente l’andamento dei tassi e le condizioni del mercato immobiliare, avvalendosi di consulenti esperti per prendere decisioni informate e consapevoli. La scelta del mutuo giusto può fare la differenza tra un investimento sicuro e un rischio finanziario.

Navigare il mercato dei mutui: una bussola per scelte consapevoli

In un contesto economico in continua evoluzione, la scelta del mutuo rappresenta una decisione finanziaria di primaria importanza. Comprendere le dinamiche del mercato, valutare attentamente i rischi e i benefici delle diverse opzioni e avvalersi di consulenti esperti sono passi fondamentali per navigare con successo in questo complesso panorama.

La prudenza e la consapevolezza sono le migliori armi per affrontare le sfide del mercato dei mutui e trasformare un potenziale rischio in un’opportunità di crescita finanziaria.

Ricordiamo che la diversificazione è una strategia chiave per mitigare i rischi finanziari. Non concentrare tutti i tuoi investimenti in un singolo asset, ma distribuiscili tra diverse categorie (azioni, obbligazioni, immobili, ecc.) per ridurre l’impatto di eventuali perdite.

Un concetto avanzato, ma fondamentale, è la comprensione della “duration” di un titolo obbligazionario. La duration misura la sensibilità del prezzo di un’obbligazione alle variazioni dei tassi di interesse. Un’obbligazione con una duration più elevata sarà più sensibile alle variazioni dei tassi, il che significa che il suo prezzo aumenterà di più se i tassi scendono e diminuirà di più se i tassi salgono. Comprendere la duration può aiutarti a gestire il rischio di tasso di interesse nel tuo portafoglio obbligazionario.

Rifletti: in che modo la tua propensione al rischio influenza le tue decisioni finanziarie? Sei un investitore prudente, che preferisce la sicurezza e la stabilità, o sei disposto a correre maggiori rischi per ottenere rendimenti più elevati? Comprendere la tua propensione al rischio è fondamentale per prendere decisioni finanziarie consapevoli e adatte alle tue esigenze.

Disclaimer: Questo articolo è a scopo informativo e non costituisce una consulenza finanziaria. Prima di prendere qualsiasi decisione di investimento, consulta un professionista qualificato.